原状回復は誰が負担する？貸主負担と次に貸すための工事を分ける

退去時の原状回復では、通常の使用による傷みや経年変化は貸主負担が原則です。借主の故意・過失などが原因の損傷は、契約と記録を確かめて負担を整理します。次の入居者を迎えるための工事代を、そのまま退去者へ請求できるわけではありません。

大家が先にそろえたいのは、入退去時の状態、損傷の原因、設備や内装の交換時期、契約の定めです。管理会社からどのような説明を受ければ負担を判断できるかを整理します。

原状回復の負担は、損傷の原因から整理する

通常損耗は日常の暮らしで生じる傷み、経年変化は時間がたつことで生じる劣化を指します。民法621条では、これらを借主の原状回復義務の対象から除き、借主の責任によらない損傷についても例外を定めています。個別の特約や適用関係まで、この原則だけで確定することはできません。

国土交通省の原状回復ガイドラインは、一般的な費用負担の考え方を示したものです。傷があるという事実と、その傷を誰がどこまで負担するかは分けて検討します。

状態	負担整理の出発点	確認する資料・保留条件
通常使用による色あせ・傷み	貸主負担が原則。特約の有無も確認する	入居時写真と契約を照合。別の損傷が重なる場合は原因を確認
借主の不注意が疑われる破損	原因と範囲を確認して借主負担を検討する	退去時写真だけで原因を決めず、入居時記録・報告履歴を確認
古い設備の故障	劣化と使用方法などを分けて調べる	型番、設置年、修理履歴、点検結果。原因不明なら負担額を保留
次の募集に向けたグレードアップ	大家が選ぶ追加改善として分ける	同等品での復旧案との差額。改良を含む見積全額を請求根拠にしない

工事見積もりと借主への請求は、別の明細で確認する

「原状回復工事一式」という見積もりには、損傷の補修、通常損耗への対応、次の募集のための設備更新が同時に含まれることがあります。工事会社が請求する金額と、退去者が負担する金額は同じとは限りません。まず工事項目を分け、負担を検討する項目ごとに根拠を付けてもらいます。

例えば壁紙の一部を傷めた場合、実際の工事では色や柄の差から広い範囲を張り替えることがあります。それでも、部屋全体の工事費を自動的に借主へ移すことはできません。国土交通省Q&AのQ7は、経過年数と施工単位を考慮する説明をしています。管理会社には「必要な施工範囲」と「借主負担として説明する範囲」を分けて尋ねてください。

契約と記録が足りないと、負担を決めきれない

入居時と退去時の写真は、同じ場所を比べられる形で集めます。撮影日、部屋名、傷の位置を確認し、修理の連絡履歴や過去の交換記録も照合してください。写真がない場合でも、立会い記録や修理伝票など、状態を説明できる資料を管理会社へ確認します。記録が見つからないことだけで、どちらかの負担が確定するわけではありません。

設備や壁紙の経過年数は、入居年数と同じとは限りません。前の退去時に交換したのか、今回の入居前から使われていたのかで確認する期間が変わります。「長く住んだから全額貸主」「壊したから新品代全額」と早く決めず、対象物と施工内容ごとに検討します。

特約がある場合は、対象の作業、負担の範囲、金額の定め方、契約時の説明を確認します。国土交通省Q&AのQ3・Q16では、特約の成立や有効性を個別に検討しています。特約を設ける客観的・合理的な理由があるか、借主が通常の原状回復義務を超える負担を認識し、その負担に合意していたかを確かめます。契約書に書かれているという理由だけで、全額請求できると断定しないでください。

壁紙・床・設備の3ケースで、質問を具体化する

次は判断手順を示す架空例です。実際の部屋の負担割合や金額を示すものではありません。施工を急ぐときほど、撤去前に写真や点検結果を残し、退去精算の資料と工事の注文書を区別します。

架空のケース	いま判断できること	管理会社への質問と次の対応
窓際の壁紙が日焼けし、全室張替えを提案された	日焼けの確認と全室施工の必要性は別に検討できる	「日焼け以外の損傷はどこですか。部分施工案はありますか」。募集上の全面張替えは別見積もりにする
床に深い傷があるが、入居時写真が見つからない	傷の存在は確認できても、発生時期と原因は未確定	「立会い記録や過去の補修履歴はありますか」。資料確認前に借主負担と決めない
古い給湯器が故障し、高機能機種への交換を勧められた	故障対応と性能向上の差額を分けられる	「故障原因と同等品の復旧費はいくらですか」。原因調査、貸出準備、追加改良を別々に判断

同じ設備交換でも、精算の論点は原因・経過年数・負担範囲、再募集の論点は使える状態・工期・大家の予算です。管理会社には、工事をまとめて発注する場合も、明細上はこの違いが分かるように説明を求めます。

管理会社へ説明を求める順番

管理会社が「いつもこの割合です」と答えた場合は、今回の契約、部位、年数に当てはめた説明を追加で求めます。「業者の請求だから」という回答だけなら、工事費の確認はできても借主負担の根拠は未確認です。解決を急ぐために根拠のない請求を確定させず、争点を絞って相談してください。

精算案を作る担当者、工事を承認する大家、発注する担当者の役割も確認します。管理委託契約の範囲は管理会社に任せる業務と大家の判断で整理できます。

賃貸管理会社の業務範囲｜任せる仕事・別料金・大家の承認を整理

次の募集に必要な工事は、大家の資金で判断する

負担整理を進めたら、点検が必要な不具合、貸出に必要な修繕、任意の改善を分けます。追加改善をする場合は、家賃査定の根拠と工事中の空室期間を確認してください。退去者からの未合意の入金を、すでに使える工事資金として扱わないことも大切です。工事費を含む手残りの確認では、工事の実支出と手元に残す準備額を区別します。

工事の発注前には、総額だけでなく追加工事の条件と承認方法を決めます。精算の争点が残っている場合は、先に記録を確保し、必要な応急対応と任意の改良を分けて進めてください。

原状回復の負担でよくある疑問

古い設備なら借主負担は必ずゼロですか？

年数だけでは決まりません。故障原因、損傷の内容、契約、必要な施工を確認します。経過年数の扱いも部材や工事内容によって異なるため、一律の割合を当てはめず説明を求めてください。

退去立会いで署名があれば請求額は確定しますか？

何を確認した署名なのかを確かめる必要があります。損傷の確認と費用負担への合意は区別し、書面の内容や説明を確認します。国土交通省Q&AのQ14もこの問題を扱っています。争いがある場合は専門家へ相談してください。

工事を急ぐなら、退去精算も同時に終えるべきですか？

日程を合わせるために未確認の負担を確定させる必要はありません。状態と根拠を記録し、工事の承認と精算の協議を分けます。ただし契約上の精算期限や個別の権利関係は確認し、協議を放置しないようにします。

まとめ

原状回復の負担は、原因と契約を確かめ、経過年数と施工範囲を踏まえて整理します。管理会社の見積もりを受け取ったら、借主への請求案と、大家が次の募集のために行う工事を分けて説明してもらってください。資料不足や見解の相違が残るときは、請求額を急いで固めず、確認先と次の回答期限を決めるところから進めます。